HUG든든전세주택,입주자·임대인 모두가 알아야 할 세금 체크리스트

 

요즘 가장 화제인 주거 정책 중 하나는 단연 HUG 든든전세주택이다.
정부가 주거비를 낮추기 위해 기획한 이 제도는 보증금 일부를 HUG(주택도시보증공사)가 대신 부담하거나 보증해주는 구조로,

임차인에게는 전세자금 대출의 부담을 줄여주고,
임대인에게는 안정적인 보증금 회수를 보장해준다.

 

하지만 아무리 좋은 제도라도 세금과 연결되는 부분은 반드시 짚고 넘어가야 한다.
특히 이 제도는 구조상 임차인과 임대인 모두에게 세무상 영향이 발생할 수 있으며,
잘 모르면 과세 누락, 증여세 오해, 소득공제 미신청, 자금출처 조사 등 여러 리스크로 이어질 수 있다.

 

이 글에서는 든든전세주택을 세무적인 시각에서 분석하여
입주자와 임대인 각각 어떤 세금 이슈를 마주하게 되는지,
실질적인 장점과 반드시 조심해야 할 단점을 정리해본다.

1. 든든전세주택의 기본 구조와 특징 요약

 

든든전세주택은 일반 전세와 다른 공공보증 기반 구조를 가지고 있다.
보증금의 최대 95%까지 HUG가 입주자를 대신해 임대인에게 지급해주거나,
보증을 서주는 형태로, 입주자는 적은 현금으로도 전세 계약이 가능하다.

 

이 구조의 핵심은 다음과 같다

• 임차인은 보증금의 일부(5~10%)만 납부
• 나머지는 HUG가 임대인에게 직접 지급
• 임대인은 보증금 회수 위험이 적음
• 입주자는 대출 없이 입주 가능

일견 매우 합리적이지만, 이 구조는 결국
보증금 흐름이 한 사람에게서 다른 사람에게 이동하는 ‘재산의 이전’이 발생한다는 점에서 세금과 연결될 수 있다.

 

2. 입주자에게 유리한 세금 효과는 무엇인가?

 

든든전세 입주자는 여러 가지 세무상 혜택을 기대할 수 있다.

 

① 월세 전환 시 세액공제 대상 가능

• 일부 든든전세는 반전세(보증부 월세) 구조
• 이 경우 월세 지출에 대해 연말정산 시 세액공제 신청 가능

② 대출 없이 보증금 마련 → 이자 비용 없음

• 기존 전세자금 대출과 달리 금융기관 이자 없음
• 이자 소득세, 금융거래 내역 복잡성 제거 → 자금출처 관리 유리

③ 공공임대 유사 구조로 간주 → 신혼부부, 청년 특례 소득공제 중복 가능성 있음

• 일부 지자체는 든든전세 입주자에게도 주택 관련 공제 혜택 적용

단, 이러한 혜택은 계약 구조, 실입주 여부, 주민등록상 거주 상태에 따라 달라지므로
꼼꼼한 계약 관리가 필요하다.

 

3. 임대인 입장에서 발생 가능한 세금 리스크

 

든든전세주택에 임대인으로 참여하는 경우, 보증금을 확실히 회수할 수 있다는 장점이 있지만,
그에 따르는 세금 리스크도 무시할 수 없다.

 

① 임대소득세 신고 의무 발생

• 보증금이 누구로부터 오든 상관없이 과세 대상 임대소득 발생

② 간주임대료 과세 가능성

• 보증금이 3억 원 초과 시, 이자 수익을 가정하여 추가 과세

③ 임대사업자 등록 의무

• 2채 이상 또는 보증금 총액 일정 금액 이상일 경우
• 미등록 시 세무조사 대상 및 가산세 부과 가능성

④ 부가세 과세 대상 여부 판단 필요

• 일반과세자로 등록되어 있는 경우, 주택임대 부가세 신고 대상 포함 가능

결국 든든전세는 임대인에게 리스크 없는 임대수익이 아니라,
세금까지 종합적으로 고려해야 할 ‘관리형 임대’라고 보는 것이 정확하다.

 

4. 세법상 실거주 요건과 1주택 비과세 문제

 

입주자나 임대인 모두에게 중요할 수 있는 이슈가 바로 ‘실거주 요건’과 1세대 1주택 비과세 규정이다.
든든전세에 거주하게 될 경우, 또는 임대를 줄 경우 다음을 확인해야 한다.

 

임차인(입주자)

• 다른 주택이 없고, 실거주하는 경우
  무주택 세대주 요건 충족 → 소득공제, 청약 등 각종 혜택 유지

임대인

• 해당 주택이 본인 명의 1주택이었으나,
  든든전세 임대 시 실거주 요건 상실로 비과세 대상에서 제외될 수 있음

세법상 주택 비과세 요건(2025년 기준)

• 보유기간 2년 이상
• 최근 2년간 실거주한 이력이 있는 경우
  비과세 가능

따라서 든든전세를 활용한 임대가 비과세 자격에 영향을 줄 수 있으며,
매각 시 양도소득세가 발생할 수 있다는 점을 반드시 계산해두어야 한다.

 

5. 종합부동산세, 증여세, 자금출처 등 부가적 세금 이슈

 

든든전세는 보증금을 HUG가 지급해주는 방식이다.
이 구조가 복잡해 보이지 않지만, 실제 세무서나 국세청에서 다른 항목들과 연동되는 경우가 많다.

① 종합부동산세 대상 여부

• 다주택자인 경우, 든든전세로 임대한 주택도 ‘보유 주택’으로 간주
• 공시가액이 일정 기준 이상이면 종부세 대상 포함

② 증여세

• HUG가 보증금을 대신 납부했다고 해서 입주자에게 ‘무상 수익’이 된 건 아님
• 하지만 부모나 제3자가 임차인을 대신해 보증금 일부를 내는 구조일 경우
  → 증여세 과세 가능성 있음 (1인당 10년간 5천만 원 초과 시 과세)

③ 자금출처조사

• 입주자가 무직, 소득 없는 청년인데 보증금 일부를 납부했다면
  → 국세청이 출처조사를 요청할 수 있음
  → 계약서, 이체내역, 잔고증명서 준비 필요

이처럼 든든전세는 표면상 안전해 보이지만, 세금의 관점에서는 꽤 다양한 리스크를 내포하고 있다.

 

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마무리 – 든든전세, 정책만 믿지 말고 세금도 대비하자

 

든든전세주택은 분명히 설계상 많은 이점을 가지고 있다.
그러나 입주자나 임대인이 세금까지 고려하지 않으면, 혜택보다 불이익이 더 클 수도 있다.

 

이 제도는 공공성과 시장성을 동시에 품고 있는 구조이기 때문에
자금 흐름, 계약 구조, 실거주 여부 등 모든 요소가 세법과 맞물려 작동한다.

 

정리하자면,

• 입주자는 증여세, 월세 세액공제 여부 확인 필수
• 임대인은 임대소득 신고, 간주임대료, 비과세 요건 체크 필수

든든전세가 진짜로 ‘든든한’ 제도가 되려면,
정책 해석 + 세금 관리 + 실제 운용까지 3박자를 갖춰야 한다.