HUG(주택도시보증공사)의 ‘든든전세주택’ 사업이 확대되면서 임대시장에도 변화가 감지되고 있다.
기존 임대인들이 직접 계약을 맺고 관리하던 전세 구조와 달리,
이제는 보증금의 90~95%를 HUG가 입주자 대신 지급해주는 구조가 일반화되고 있다.
겉보기에는 안정적인 보증금 수령과 공공기관의 개입으로 리스크가 줄어들 것 같지만,
실제로 임대인의 입장에서 보면 세금 문제는 더 복잡해지고 민감해질 수 있다.
HUG가 대신 보증금을 내준다고 해도,
임대인 계좌로 거액의 자금이 입금되고 임대소득이 발생하는 구조는 변하지 않는다.
즉, 세법상으로는 여전히 과세 대상 소득이라는 의미다.
이번 글에서는 든든전세주택에 임대인으로 참여할 때
임대소득세, 간주임대료, 부가세, 종부세, 과세자료 제출 의무 등 실무적 세금 이슈를 하나하나 해석해본다.
보증금은 든든하게 받더라도, 세금이 무너지면 진짜 든든한 임대가 되기 어렵다.
1. 임대인이 HUG와 계약할 때 세무상 지위는?
든든전세주택 제도는 HUG가 임차인을 대신해 보증금을 직접 임대인에게 지급하는 방식이다.
이 과정에서 임대인은 HUG 또는 임차인과 삼자 계약 구조를 맺게 되는 경우도 있고,
일부 사례에서는 임대인과 HUG가 직접 계약하고, 임차인과는 ‘입주확정서’만으로 관계를 설정하기도 한다.
문제는 계약 구조가 어떻게 되어 있든,
임대인의 세무상 지위는 ‘주택 임대사업자’로 유지된다는 점이다.
즉, 보증금이 임차인으로부터 오든, HUG로부터 오든,
국세청은 이를 모두 ‘과세 대상 임대소득 발생 행위’로 본다.
따라서 아래와 같은 세무적 책임은 발생한다
- 임대소득세 신고 의무 (종합소득세 포함)
- 보증금 규모에 따른 간주임대료 과세 가능성
- 2주택 이상 보유 시 종부세 중과 대상 가능성
- 임대계약서 등록 및 과세자료 제출 의무
결론적으로, 든든전세든 일반전세든, 임대인 입장에서는 세무상 차이가 거의 없다.
오히려 공공기관이 계약 당사자로 등장하기 때문에
과세 투명성이 더 높아지고 국세청 자료 수집 가능성도 더 커진다.
2. 보증금 일부 대납, 임대소득 신고에 영향은?
HUG가 보증금의 90~95%를 임대인에게 지급해주는 구조를
‘임대소득으로 보지 않으면 되는 것 아닌가?’라고 오해할 수 있다.
그러나 세법상 ‘임대소득’이란 다음과 같이 정의된다
“금전, 물건 기타 경제적 이익을 대가로 부동산을 타인에게 사용하게 한 대가로 받는 수익.”
이 정의에 따르면, 보증금의 출처가 어디든 임대인은 대가를 받았기 때문에 ‘소득’이 발생한 것으로 본다.
즉, 임차인이 직접 냈든 HUG가 대신 냈든 보증금은 임대인의 수입금액이다.
따라서 임대인은 든든전세주택 계약으로 발생한 임대소득을 반드시 매년 5월 종합소득세 신고 시 포함해 신고해야 하며,
2주택 이상 보유자라면 주택임대소득 과세범위에도 포함된다.
2025년 기준으로는 2주택 이상 보유 시 주택 수입금액이 연 600만 원 이상이면 과세 대상이며,
임대인이 일반과세자일 경우에는 부가가치세 신고 대상까지 될 수 있다.
3. 간주임대료 발생 여부 및 세금 부담
전세보증금이 일정 수준 이상일 경우,
국세청은 이 보증금에서 발생할 수 있는 이자 수익을 가상해 ‘간주임대료’로 소득세를 과세한다.
든든전세주택에서도 HUG가 지급한 보증금이
임대인의 통장에 입금되면 그 금액은 간주임대료 계산의 기준이 된다.
2025년 기준 간주임대료 계산 공식은 다음과 같다
간주임대료 = (보증금 – 3억 원) × 정기예금 이율 × (임대일수 ÷ 365)
즉, 보증금 총액이 3억 원을 초과하면 초과분에 대해 간주임대료가 계산되며, 그 금액은 임대소득에 포함되어 종합소득세 과세 대상이 된다.
예를 들어, 보증금이 5억 원이라면 2억 원 초과분에 대해 이자 수익을 가정하고 세금을 부과하는 것이다.
이처럼 간주임대료는 실제 수익이 없어도 과세가 발생하는 구조기 때문에
임대인은 반드시 보증금 규모를 기준으로 예상세액을 사전에 계산하고 대비해야 한다.
4. 임대사업자 등록 여부와 부가세 적용 여부
든든전세주택에 참여하면서 ‘나는 소규모로 하고 있으니 등록 안 해도 되겠지’라는 생각을 하는 경우가 있다.
그러나 세법상 일정 요건을 충족하는 임대인은 의무적으로 임대사업자 등록을 해야 한다.
등록 기준은 다음과 같다
- 주택 2채 이상 보유
- 또는 주택 면적 85㎡ 초과 주택 1채 이상 임대 시
- 또는 임대보증금 총액 3억 원 이상인 경우
위 조건 중 하나만 충족되어도 임대사업자로 등록해야 하며,
2025년부터는 미등록 임대인의 과세자료 수집 및 세무조사 강화 방침이 적용되고 있다.
또한 일반과세자 기준(연 매출 8,000만 원 초과)이라면
부가가치세 신고 대상자가 될 수 있으며, 임대계약서 상 부가세 명시 여부도 중요하다.
든든전세주택은 HUG라는 공공기관이 개입되어 있기 때문에
계약 내용이 국세청에 실시간으로 공유되는 구조다.
즉, 과거처럼 ‘몰랐다’, ‘신고 안 해도 됐다’는 변명은 통하지 않는다.
5. 절세를 위한 실무 팁과 주의사항
든든전세주택 임대인도 세금을 절세할 수 있는 방법은 분명히 존재한다.
단순히 세금을 피하는 것이 아니라, 법의 테두리 안에서 정당하게 부담을 줄이는 것이 중요하다.
대표적인 절세 전략은 다음과 같다
- 사업용계좌 활용
임대소득 수령 및 관련 지출을 사업용계좌로 분리하면 비용 인정 가능성 ↑ - 실제 경비 정리
부동산 중개수수료, 관리비, 수선비 등은 필요경비로 공제 가능
세금계산서, 현금영수증 확보 필수 - 임대차계약서 정확하게 작성
계약 당사자, 임대기간, 보증금, 지급방식 등을 명확히
HUG 명의가 포함되더라도, 실입주자와 관련 문서 확보 필요 - 간주임대료 예상 세액 시뮬레이션
전세보증금 규모가 크다면 세무사에게 간주임대료 예측 요청 - 임대사업자 등록 + 간편장부 사용
신고 의무를 지키면, 과태료 없이 세액공제 및 감면 혜택도 가능
마무리 – 든든한 임대계약, 세금까지 안전해야 진짜 든든하다
든든전세주택은 임대인에게 안정적인 보증금 회수와 임대차 리스크 완화라는 장점이 있다.
하지만 그와 동시에 임대소득세, 간주임대료, 종합소득세, 부가세 등 다양한 세금 항목이 얽혀 있기 때문에,
단순히 계약만 맺는다고 끝나는 구조는 아니다.
특히 공공기관(HUG)이 관여하는 만큼, 세무투명성은 높아지고 과세자료 수집도 철저하게 이루어지는 환경이다.
든든한 전세 구조만큼, 든든한 세무 구조를 갖춰야 한다.
임대인이 해야 할 일은 명확하다
정확한 세무신고, 적법한 계약구조, 필요한 자료 준비.
이 세 가지가 잘 갖춰져야 든든전세도 든든한 수익이 될 수 있다.
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