HUG 든든전세주택, 입주하면 세금 문제는 없을까?

 

2025년 들어 부동산 시장에서 가장 뜨거운 정책 중 하나가 바로 HUG 든든전세주택이다.
기존의 전세자금대출과는 다르게, HUG가 보증금의 대부분을 임대인에게 직접 지급하는 구조이며,
입주자는 시세의 70~80% 수준의 보증금만 부담하면 안정적인 주거를 보장받을 수 있다.

 

특히 이 제도는 신혼부부, 사회초년생, 청년 1인 가구 등에게 매력적이다.
보증금에 대한 금융 부담이 줄어드는 만큼, 대출 이자 없이도 양질의 전세를 구할 수 있다는 점에서
기존 전세사기 불안감까지 상쇄해주는 효과가 있다.

 

하지만 이처럼 좋은 조건의 혜택을 받게 되면 자연스럽게 따라오는 궁금증이 있다.
“혹시 이런 지원이 나중에 세금 문제로 이어지는 건 아닐까?”
“공짜로 받은 거면 증여세가 붙는 건가?”
“월세 세액공제를 받을 수 있나?”

 

이번 글에서는 HUG 든든전세주택에 입주한 사람이
세금 측면에서 꼭 알아야 할 내용들을 차례대로 짚어본다.

1. 든든전세주택의 구조와 지원 방식 간단 정리

 

이해를 돕기 위해 먼저 HUG 든든전세주택의 기본 구조를 간략히 설명하자.
이 제도는 단순한 전세자금 대출이 아니라,
HUG(주택도시보증공사)가 보증금의 최대 95%를 대신 임대인에게 지급하는 구조다.

 

즉, 임차인은 전체 보증금 중 5~10%만 직접 부담하고,
HUG가 나머지를 임대인에게 지급하거나 보증하는 방식이다.

예를 들어, 전세 보증금이 1억 원이라면 입주자는 약 500만 원만 부담하고,
HUG가 나머지 9,500만 원을 직접 임대인에게 대납하거나 보증해준다.

 

이때 임차인은 **보증금의 일부를 직접 수령하는 것이 아니라,
계약 구조상 ‘지급된 보증금에 대해 거주권을 보장받는 상태’**가 된다.

즉, 직접적인 자금 수령이 없기 때문에 과세 대상 소득으로 간주되지 않는다.

 

하지만 이 구조는 겉으로 보기엔 단순해 보여도,
세법상 여러 영역과 연결될 수 있는 요소들을 포함하고 있다.
특히 임차인의 자산, 소득공제, 자금출처 조사, 증여 가능성 등이 사안에 따라 영향을 받을 수 있다.

 

2. 입주자가 받는 혜택, 과세 대상이 될 수 있을까?

 

많은 입주 예정자들은 “정부가 보증금을 내줬으니 증여세 내야 하는 거 아니야?”라는 걱정을 한다.
결론부터 말하자면, HUG가 보증금을 대납하는 구조는 증여세 과세 대상이 아니다.

왜냐하면 세법상 증여란 ‘재산을 무상으로 이전받는 것’인데,
HUG는 입주자에게 돈을 준 게 아니라 임대인에게 지급한 것이기 때문이다.

이 구조는 일종의 ‘간접 금융보증’ 성격이다.

입주자는 HUG에게 어떤 돈도 받지 않고, 단지 자격 요건을 갖춘 상태로 입주 조건을 충족했을 뿐이다.
그래서 국세청은 이 구조에 대해 소득세나 증여세를 부과하지 않는다.

하지만 다른 경로로 자금이 유입되었을 경우엔 이야기가 달라진다.

 

예를 들어,

• 부모가 보증금의 일부를 대신 입금한 경우
• 배우자 명의로 계약했지만, 실사용자는 자녀인 경우
• 임차인 명의로 지원금을 받았으나 실제 거주하지 않는 경우

이러한 케이스에서는 자금출처 조사나 증여세 추징 가능성이 존재할 수 있다.

 

즉, 든든전세주택 자체는 과세 요소가 아니지만,
기타 자금 흐름, 계약 구조에 따라 세금 리스크가 생길 수 있다는 점은 반드시 유의해야 한다.

 

3. 월세 전환 시 세액공제 받을 수 있을까?

 

HUG 든든전세주택은 기본적으로 전세 구조지만, 일부 지역과 주택 유형에 따라
보증부 월세(반전세) 또는 순수 월세로 전환되는 경우도 있다.

이 경우 월세가 발생한다면, 당연히 ‘월세 세액공제 대상인지 여부’가 중요한 포인트가 된다.

세법상 월세 세액공제는 다음 조건을 모두 충족해야 한다

• 무주택 세대주
• 총급여 7천만 원 이하 (근로자 기준)
• 임대차 계약서상 본인 명의
• 실제 월세 지급 내역 입증 가능 (계좌이체, 현금영수증 등)

만약 이 조건을 충족한다면,
든든전세주택 입주자도 월세 세액공제 대상에 해당될 수 있다.

 

하지만 주의할 점이 있다.

• 보증금 자체는 공제 대상이 아님
• 현금 납부나 지로 자동이체 이외의 방법은 입증이 어려움
• HUG가 대신 일부를 납부한 경우에는 공제 금액이 줄어들 수 있음

결국 실제 본인이 납부한 월세에 한해 공제가 가능하며,
국세청은 계약서, 납부 내역, 주민등록등본 등을 모두 대조해서 공제를 승인한다.

 

4. 간주임대료, 증여세, 자금출처조사 등 발생 가능 이슈

 

입주자가 간과하기 쉬운 부분 중 하나가 바로 임대인의 세금이 본인에게 영향을 줄 수 있다는 점이다.
예를 들어, 전세보증금이 3억 원 이상일 경우,
임대인에게는 ‘간주임대료’라는 항목이 과세된다.

 

간주임대료란, 전세보증금으로부터 예상되는 이자수익을 과세대상 임대소득으로 보는 제도다.
이 세금은 입주자가 직접 내는 건 아니지만, 임대인은 이를 이유로
월세 상승, 관리비 부과, 계약조건 변경 등을 시도할 수 있다.

 

또한 입주자가 본인 자금이 아닌 제3자의 도움을 받아
보증금을 낸 경우, 자금출처 조사 및 증여세 대상이 될 수 있다.

• 부모로부터 5천만 원 이상 지원받은 경우
• 형제 명의로 계약하고 본인이 실입주한 경우
• 연소득과 예금 잔액 대비 과도한 자금 유입 발생 시

이런 경우에는 국세청이 ‘의심 거래’로 판단하여 소명요구 및 세무조사 통지를 보낼 수 있다.

따라서 보증금의 자금 출처는 명확히 정리해두고,
현금 흐름이 이상하지 않도록 설계하는 것이 중요하다.

 

5. 세금 걱정 없이 든든하게 살기 위한 체크리스트

 

든든전세주택을 제대로 활용하려면 계약 시점부터 입주 후까지 세금과 관련된 사항을 정리해둘 필요가 있다.
다음은 입주자가 체크해야 할 핵심 사항들이다

• 계약 명의자 = 실입주자 동일 여부 확인
• 보증금 입금자 = 본인 명의 or 소득 수준에 맞는 자금 흐름
• 월세가 존재하는 경우 → 계좌이체 or 현금영수증 발급 여부
• 연말정산 시 월세 세액공제 신청 여부
• 외부 지원금, 지자체 보조금 등 중복 수령 여부 확인
• 임대인과의 커뮤니케이션 기록 → 간주임대료 부담 전가 방지

---

마무리 – 제도는 든든하지만, 세금은 더 꼼꼼하게

 

HUG 든든전세주택은 주거비 절감을 원하는 청년과 서민에게 매우 유용한 제도다.
하지만 정부가 지원해주는 만큼, 정확한 계약 구조 이해와 세금 관련 리스크 관리도 함께 요구된다.

 

세금 문제는 겉으로 보기에 사소해 보여도,
신청 시점의 실수 하나가 수년 뒤 과세 통보로 이어지는 경우도 많다.

 

진짜 든든한 전세는, 제도를 잘 활용하고 세금 문제까지 명확히 정리하는 것이다.
이 글을 바탕으로 든든한 주거와 더불어 든든한 세무관리까지 완성하길 바란다.