세금: 다주택자 종부세 완화 정책 정리 및 체크포인트

달라진 다주택자 종부세 정책, 이제는 정확히 알고 설계해야 할 때

최근 몇 년간 정부의 종합부동산세(종부세) 정책은 다주택자를 중심으로 강도 높은 규제에서 완화로 방향이 급격히 바뀌고 있다.

특히 2025년을 기점으로 종부세는 더 이상 '징벌적 과세'가 아니라, 실거주 목적과 장기 보유자를 고려한 차등적이고 합리적인 세금 구조로 개편되고 있다.

 

다주택 보유자라 하더라도 주거안정이나 은퇴 설계 차원에서 보유한 경우, 과도한 세 부담은 피할 수 있도록 설계되고 있는 것이다.

종부세는 고액 부동산 보유자에게 부과되는 대표적인 보유세로, 주택의 공시가격을 기준으로 일정 세율을 부과한다.

 

특히 다주택자의 경우 과표 합산 방식, 세율 중과, 공제 배제 등의 규제가 동시에 적용돼 왔다.

하지만 2023년 이후 정부는 보유세 부담 완화 기조를 강하게 추진하면서, 1세대 1주택 장기보유 공제 강화, 다주택자 중과세율 폐지, 세부담 상한 완화 등의 조치를 발표했다.

 

이번 글에서는 2025년 현재 기준 다주택자에게 적용되는 종부세 완화 정책의 핵심 내용과, 실무적으로 확인해야 할 체크포인트를 체계적으로 정리한다.

세금 개념 – 종합부동산세란?

종합부동산세(이하 종부세)는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 자에게 과세되는 세금으로, 부동산의 공시가격 총액을 기준으로 과세표준을 산정한다.

 

종부세는 기본적으로 아래와 같은 흐름으로 부과된다:

1. 공시가격 산정: 국토교통부에서 발표하는 개별주택 공시가격
2. 공정시장가액비율 적용: 2025년 기준 주택 80%
3. 기본공제 후 과세표준 계산
4. 세율 적용
5. 세액공제 및 세부담 상한 적용

 

세금 변화 – 2025년 다주택자 종부세 주요 변경 사항 요약

1. 다주택자 중과세율 폐지

• 과거에는 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 시 최대 6.0% 중과세율 적용
• 2023년 이후 해당 규정은 폐지되었고, **일반 누진세율(0.5~2.7%)**이 적용됨
• 2025년에도 동일 기준 유지 예정

2. 세부담 상한 축소

구분                                                                                         이전 상한                                   2025년 상한

2주택 이상	300%	150%
1세대 1주택자	150%	150%

• 갑작스러운 세액 증가를 방지하기 위한 안전장치
• 전년도 종부세 대비 세액 증가 폭이 150% 이상이면 초과분 감면

3. 기본공제 확대

• 1세대 1주택자: 11억 원 → 유지
• 다주택자 합산 시: 6억 원 공제

※ 공시가 합산이 6억 원 초과 시부터 종부세 과세 대상

4. 고령자·장기보유자 세액공제

• 고령자(만 60세 이상): 최대 30% 공제
• 보유기간 15년 이상: 최대 50% 공제
• 둘을 합산해 최대 80% 세액공제 가능

5. 주택 수 계산 방식 변경

• 등록 임대주택, 분양권 등 일부 제외
• 주택 수 기준이 아닌 공시가 총액 중심으로 과세체계 단순화

 

세금 실무 – 다주택자의 종부세 계산 방식 예시

예시 1: 수도권 아파트 2채 보유 (공시가 각각 5억, 4억)

• 총 공시가 합계: 9억 원
• 공정시장가액비율 80% 적용 → 과세표준 7.2억 원
• 기본공제 6억 원 차감 → 과세표준: 1.2억 원
• 일반 누진세율 0.5~2.7% 적용
• 세액공제 전 종부세: 약 120만 원
  → 고령자+장기보유 공제 시 최종 납부세액: 20~30만 원 수준까지 절감 가능

예시 2: 조정지역 내 3주택 보유자 (공시가 6억, 4억, 3억)

• 중과세율 폐지로 일반 세율 적용
• 공시가 총액 13억 원 → 과표 약 10.4억
• 기본공제 후 과세표준 4.4억 원
• 누진세율 + 장기보유공제 적용 시 종부세 부담 절반 이상 절감 가능

 

세금 전략 – 종부세 절세를 위한 핵심 체크포인트

1. 공시가격 철저히 확인하고, 이의신청 적극 활용

• 공시가격은 종부세와 재산세의 기초자료이므로, 과다 산정 시 이의신청 가능
• 매년 3~4월에 열리는 이의신청 기간을 적극 활용해야 불필요한 과세 방지

2. 고령자 + 장기보유 공제 적극 활용

• 은퇴자나 실거주 목적의 다주택자라면 보유 기간을 명확히 입증하고 공제 신청
• 주민등록지, 거주 사실 증명서류 등 사전에 준비 필요

3. 주택 분산보다 합산관리 전략으로 전환

• 과거에는 분산 취득 전략이 유효했지만, 이제는 공시가 총액 중심 과세로 전환
• 세대원 명의 분산보다 장기보유 + 고령자 공제가 실익 있음

4. 임대사업자 등록 여부에 따라 세액 달라질 수 있음

• 등록 임대주택 일부는 종부세 합산 제외 가능
• 단, 등록요건 충족 여부에 따라 감면 유무 달라지므로 사전 확인 필요

 

세금 리스크 – 다주택자 종부세 실수 사례

1. 공시가격을 확인하지 않고 단순 매입 결정
   • 비조정지역이라도 공시가 합산 시 종부세 대상 되는 경우 다수 존재
2. 장기보유 요건 착오
   • 보유기간 계산 시 양도세와 종부세 기준이 다르므로 혼동 주의
3. 부부 명의 분산 후 오히려 세금 증가
   • 각 명의별 공제금액 적용이 불가하고, 합산과세 되는 경우가 많음
4. 임대사업자 등록만 믿고 세금 계획 미수립
   • 임대 등록요건 미충족 시 감면 배제되고, 추징 위험 있음

 

세금 시사점 – 종부세는 조정 대상이 아니라, 설계 대상이다

과거에는 종부세를 회피하기 위해 주택을 매도하거나 명의 분산을 시도하는 사례가 많았다.

하지만 2025년 현재는 과세 구조가 보유기간, 실거주 여부, 연령에 따라 맞춤형 세율로 조정되었기 때문에, 자산 포트폴리오를 해체하기보다 장기적 설계와 절세 전략을 구사하는 것이 더 유리하다.

 

다주택자라 하더라도 단기투자 목적이 아닌, 실수요 또는 장기 보유 목적이라면 세부담은 과거 대비 대폭 낮아졌고, 공제 혜택을 잘 활용하면 실효세율은 0.2~0.4%까지 낮출 수 있다.

부동산 보유 자체가 불이익이 되던 시대에서, 이제는 보유 전략과 세금 전략이 함께 설계되어야만 자산을 지킬 수 있는 시대로 전환되었다.

 

종부세 완화는 다주택자에게 새로운 기회일 수 있다

정부의 종부세 완화 정책은 단순한 ‘부자 감세’가 아니다.

실거주와 은퇴설계를 위한 장기 보유자, 고령자에 대해 과도한 보유세를 완화하고, 세부담 형평성을 회복하려는 정책적 시도이다. 이제 다주택자는 무조건 회피가 아니라, 합법적이고 효율적인 장기 설계 중심의 전략으로 전환해야 한다.

보유세 시대는 끝나지 않았다.

다만, 이제는 잘 아는 자에게만 관대해진 것이다. 종부세는 알고 대비하면 줄어들고, 모르고 방치하면 늘어난다.