다주택자 양도세 완화 연장, 2026년까지 유예…세금 부담 완화
2025년 세법 개정안의 핵심 중 하나는 바로 다주택자 양도소득세 중과 배제 조치의 2년 연장이다.
정부는 기존 2024년 말로 종료 예정이었던 한시적 조치를 2026년 말까지 유지하기로 했다.
표면적으로는 다주택자의 세금 부담을 줄여주는 정책처럼 보이지만, 실제로는 거래 절벽 해소, 주택 공급 유도, 시장 정상화라는 다층적 목적을 내포하고 있다.
지난 수년간 다주택자들은 주택을 매도할 때 양도차익에 대해 기본세율 외에도 20~30%포인트의 중과세율을 더해 부담해야 했다. 예컨대, 기본세율 45% 구간에 속하는 고가 주택을 매도하는 경우 총 세율이 75%에 달하기도 했다.
이는 사실상 매도를 막는 수준의 규제였고, 그 결과 다주택자들은 주택을 내놓지 않으면서 시장은 매물 부족에 시달리게 되었다.
이번 연장은 단순한 세제 완화가 아니라 정부가 현재의 시장 상황을 얼마나 심각하게 인식하고 있는지를 보여주는 시그널이기도 하다.
주택시장의 유동성 위축, 세수 감소, 실수요자의 피해라는 삼중의 문제를 해결하기 위한 불가피한 선택이었던 것이다.
다주택자 양도세 중과의 도입 배경과 문제점
1. 도입 배경
다주택자 중과 제도는 2017년 이후 본격적으로 강화되었다.
당시 서울과 수도권 아파트 가격이 급등하자 정부는 다주택 보유 자체를 억제하기 위해 양도세 중과라는 강력한 카드를 꺼냈다.
다주택자의 투기적 수요를 줄이고 실수요 위주의 거래가 이루어지도록 유도하는 것이 핵심 취지였다.
2. 문제점
그러나 시간이 지나면서 의도와 다른 결과가 나타났다.
- 거래 절벽: 다주택자가 매도하면 세금으로 이익이 거의 사라져 매도 자체가 무의미해졌다.
- 매물 부족: 시장에 나오는 주택이 줄면서 실수요자의 매수 기회가 축소되었다.
- 가격 경직성: 매물이 적다 보니 가격이 쉽게 내려가지 않았고, 이는 서민 주거 안정과는 거리가 멀었다.
- 세수 감소: 양도세를 많이 거둘 것이라는 기대와 달리 거래가 급감해 오히려 세수는 줄었다.
즉, 세금을 더 거두겠다는 정책이 결과적으로는 시장 위축과 세수 감소라는 이중의 실패를 가져온 셈이다.
양도세 완화 조치의 구체적 내용
정부는 이번 개편을 통해 다음과 같은 내용을 확정했다.
- 적용 대상: 조정대상지역 여부와 관계없이 2주택 이상 보유자
- 세율 적용 방식: 기본세율만 적용 중과세율은 전면 배제
- 적용 기간: 2026년 12월 31일까지
- 예외 규정: 단기 보유(2년 미만) 주택은 중과 유지, 분양권·입주권도 중과 대상 유지
이 조치로 인해 다주택자들은 사실상 수억 원의 세금을 절감할 수 있게 되었다.
세금 계산 예시로 보는 절감 효과
세제 개편의 실질적 의미를 이해하기 위해 가상의 사례를 살펴보자.
- 2주택자, 양도차익 5억 원
- 중과 적용 시: 약 3억 2천만 원 세금
- 완화 적용 시: 약 2억 2천만 원 세금
→ 절세 효과: 약 1억 원
- 3주택자, 양도차익 3억 원
- 중과 적용 시: 약 2억 2천만 원 세금
- 완화 적용 시: 약 1억 3천만 원 세금
→ 절세 효과: 약 9천만 원
이처럼 금액 규모에 따라 차이는 있지만, 세금 차이가 억 단위로 발생한다는 점은 다주택자의 매도 의사결정에 큰 영향을 미친다.
다주택자가 취할 수 있는 전략
양도세 완화 연장은 다주택자에게 단순히 세금을 줄여주는 혜택이 아니라 시간을 벌어주는 제도라고 할 수 있다.
그 시간을 어떻게 활용하느냐에 따라 자산 구조가 달라질 수 있다.
- 매도 타이밍 조절
시장 상황에 따라 바로 매도할 수도 있고, 2026년 말까지 보유하면서 추이를 살필 수도 있다. 다만 종료 시점이 가까워질수록 매물이 한꺼번에 나오며 가격 하락 위험이 커질 수 있다. - 장기보유특별공제 활용
보유 기간과 거주 요건에 따라 최대 40% 이상 세금을 줄일 수 있으므로, 장기간 보유한 주택은 공제 혜택을 충분히 검토해야 한다. - 증여와 매도의 비교 전략
자녀에게 증여할지, 직접 매도할지 비교 분석이 필요하다. 증여는 취득세 부담과 이월과세 규정 때문에 단순 계산이 어렵기 때문에 전문가 상담이 권장된다. - 임대사업자 등록 고려
임대사업자로 등록하면 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있어 보유세 부담을 낮출 수 있다. 다만 제도 요건 충족 여부를 꼼꼼히 따져야 한다.
시장별 전망
- 서울·수도권: 고가 아파트나 재건축 단지에서 매물이 늘어나면서 거래 활성화가 기대된다. 다만 매물이 집중되면 단기 조정도 가능하다.
- 지방 광역시: 거래 침체가 심했던 지역일수록 완화 효과가 크게 나타나며, 중대형 아파트 중심으로 매수 수요가 회복될 가능성이 있다.
- 중소도시 및 지방 주택시장: 수요 기반이 약해 매물 증가가 곧 가격 하락으로 이어질 수 있다. 투자자는 리스크 관리가 필요하다.
정책 종료 후의 리스크
- 매물 쏠림 현상
종료 직전 대량 매물이 쏟아져 단기 시장 충격이 발생할 수 있다. - 중과 부활로 인한 거래 절벽
다시 중과가 부활하면 매도 기피 현상이 재연될 가능성이 높다. - 정책 신뢰성 저하
세제 정책이 자주 바뀌면 투자자와 실수요자가 장기 전략을 세우기 어려워지고, 이는 시장 불확실성을 키운다.
결론
다주택자 양도세 중과 배제 연장은 단순한 세금 혜택이 아니다.
거래 정상화, 세수 확보, 실수요자 공급 확대라는 다층적 목표를 담고 있다.
다주택자에게는 2026년까지 자산 포트폴리오를 재편할 수 있는 ‘골든타임’이 주어진 셈이다.
결국 핵심은 지금부터 전략적 결정을 준비하는 것이다.
시장 상황을 지켜보다가 종료 시점 직전에 매도한다면 매물 경쟁이 심화될 수 있다.
반대로, 적절한 시기에 매도와 증여, 임대사업자 등록 등을 병행한다면 수억 원의 세금을 아끼면서도 자산 가치를 보존할 수 있다.
2025년 이후의 부동산 시장은 단순히 가격 상승과 하락이 아니라, 세금 정책에 따라 좌우되는 구조로 변하고 있다.
따라서 이번 연장은 다주택자뿐 아니라 무주택자와 실수요자 모두가 반드시 이해해야 할 중요한 변화다.