다주택자 대상 취득세·증여세 규제, 세금 부담은 얼마나 커질까?

다주택자에 대한 세금 규제가 점점 더 촘촘해지고 있습니다.

최근 몇 년간 정부는 부동산 시장 안정화를 목표로 취득세, 보유세, 양도세, 증여세를 연속적으로 강화해 왔습니다.

 

특히 취득세와 증여세는 다주택자의 진입과 자산 이전을 직접적으로 억제하는 도구로 활용되고 있습니다.

이번 개편으로 다주택자들은 새로운 세제 리스크에 직면하게 되었으며, 가족 간 증여와 상속을 통한 절세 전략도 예전처럼 단순하게 적용할 수 없게 되었습니다.

 

이번 글에서는 2025년 이후 강화된 취득세·증여세 규제의 구체적인 변화와 그 의미, 그리고 다주택자가 유념해야 할 세금 절세 전략을 깊이 있게 살펴보겠습니다.

1. 다주택자 취득세 강화의 구조

(1) 기본 세율

• 1 주택자: 1~3%의 취득세율 적용
• 2 주택자: 8%
• 3 주택 이상 또는 법인: 12%

즉, 다주택자가 새로운 주택을 매수할 경우 취득세율이 일반 주택자 대비 최대 4배 이상 높아집니다.

(2) 강화된 적용 범위

과거에는 규제 지역(조정대상지역)에 한정적으로 중과가 적용되었으나, 최근에는 전국 단위로 확대되었습니다.

지방 소도시라도 다주택자가 추가 취득 시 무조건 높은 취득세율이 부과되는 구조입니다.

(3) 실제 부담 예시

• 무주택자가 5억 원 아파트를 구입할 경우 취득세 = 약 750만 원
• 2 주택자가 동일 아파트를 구입할 경우 취득세 = 4,000만 원
• 3 주택자는 취득세 = 6,000만 원

단순히 집을 한 채 더 매입한다는 이유만으로 수천만 원의 세금 차이가 발생합니다.

 

2. 증여세 규제 강화와 다주택자 세금 부담

(1) 가족 간 증여의 과거 방식

다주택자들은 세금 부담을 줄이기 위해 배우자나 자녀에게 증여를 활용해 왔습니다. 예를 들어, 양도세를 피하기 위해 증여를 선택하거나, 종부세 부담을 분산하기 위한 방식이 일반적이었습니다.

(2) 2025년 이후 달라진 점

• 증여 취득세 중과: 증여를 통해 주택을 이전받을 때도 다주택자라면 동일하게 중과세율이 적용됩니다.
• 이월 과세 제도 강화: 증여 후 5년 이내에 매도하면, 양도세를 계산할 때 ‘증여 당시 가격’이 아닌 ‘기존 취득가액’을 기준으로 계산합니다.
• 과세 대상 확대: 부모가 자녀에게 단순 증여하는 경우뿐 아니라, 사실상 부담부증여(빚과 함께 넘기는 방식)까지 세밀하게 규제합니다.

(3) 실제 사례

예를 들어, 아버지가 10억 원 아파트를 아들에게 증여했는데, 아들이 3년 후에 이를 12억 원에 매도할 경우:

• 기존에는 증여 당시 10억 원을 기준으로 차익 2억 원에 대해 양도세 과세
• 개편 후에는 아버지의 취득가액(예: 5억 원)을 기준으로 계산
  → 차익 7억 원 과세 → 훨씬 높은 양도세 부담 발생

 

3. 다주택자의 세금 리스크 시뮬레이션

시뮬레이션 1: 다주택자의 신규 아파트 매입

• 2 주택자인 B 씨가 8억 원 아파트 매입 시 취득세 = 6,400만 원
• 추가로 종부세 합산 부담 = 연간 1,500만 원 이상
• 보유 후 양도 시 양도세 중과 가능성까지 고려하면 투자 매력이 급감

시뮬레이션 2: 가족 증여 활용

• C 씨(3 주택 보유)가 종부세 절감을 위해 자녀에게 1채 증여
• 증여 취득세만 약 1억 원 발생
• 자녀가 5년 이내 매도 시, 이월 과세로 양도세까지 중복 부담

결국 단순 증여로는 절세가 어렵고, 세금 폭탄이 될 수 있습니다.

 

4. 정책 배경과 정부 의도

정부가 다주택자 취득세·증여세 규제를 강화하는 이유는 단순합니다.

1. 투기 억제: 다주택자가 매수 경쟁에서 밀려난다면, 무주택자의 기회가 늘어남
2. 거래 정상화: 편법 증여나 세금 회피 수단을 차단
3. 세수 확보: 부동산 보유세 강화와 함께 국가 재정 확보 목적

즉, 다주택자가 부담을 느끼도록 설계하여 시장 진입과 자산 이전을 억제하는 구조입니다.

 

5. 절세 전략과 대응 방법

(1) 보유 구조 점검

• 주택을 단순히 보유하는 것만으로도 종부세, 재산세, 취득세, 증여세 부담이 늘어납니다.
• 세금 리스크를 최소화하려면 보유 주택 수를 줄이는 것이 가장 확실한 방법입니다.

(2) 증여 vs 매도 비교

• 증여는 취득세와 이월과세 리스크, 매도는 양도세 부담이 크므로 두 가지를 비교 분석해야 합니다.
• 세무 전문가들은 “증여보다는 유예 기간 내 매도를 통한 현금 확보”를 더 권장하는 경우가 많습니다.

(3) 임대사업자 등록 검토

일부 조건에서는 민간임대 등록 시 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 있으므로, 이를 활용해 세부담을 낮출 수도 있습니다.

 

6. 다주택자가 직면할 세금 리스크 체크리스트

1. 주택 추가 매입 시 취득세율 (8~12%) 확인
2. 가족 증여 시 증여 취득세와 이월 과세 여부 검토
3. 보유 주택의 종부세 합산 부담 계산
4. 매도 시 양도세 중과 및 장기보유공제 요건 확인
5. 세무 상담을 통한 증여·상속·매도 시뮬레이션 필수

 

결론

2025년 이후 다주택자에 대한 취득세·증여세 규제 강화는 사실상 추가 매입과 단순 증여를 통한 절세를 봉쇄하는 방향으로 설계되었습니다.

이는 다주택자의 세금 리스크를 체계적으로 관리하고, 무주택자와 1 주택자의 시장 진입을 촉진하려는 정책적 의도가 담겨 있습니다.

 

따라서 다주택자는 지금까지처럼 “증여하면 된다”는 단순 전략으로는 더 이상 세금을 피할 수 없습니다.

보유·매도·증여·상속을 종합적으로 검토한 세금 관리 전략이 필수이며, 전문가 상담을 통해 개인 상황에 맞는 최적의 절세 방안을 찾는 것이 중요합니다.

 

부동산 시장은 정책과 세금에 의해 크게 좌우됩니다.

앞으로 다주택자는 더욱 정교한 세금 관리 능력을 갖추지 않으면, 수억 원의 세금 폭탄을 피하기 어려울 것입니다.

이번 개편은 단순한 규제 강화가 아니라, 자산 관리 방식의 근본적 전환을 요구하는 신호라 할 수 있습니다.